“The real attraction of owning an investment property lies in
the fact that the tenant will be paying off your investment,
which, as time goes by, will be increasing in value.”
—Bradley J. Sugars—
Berlakunya hukum compounding dalam pertumbuhan investasi
properti barulah salah satu daya tarik investasi di
bidang ini. Setidaknya masih ada 13 alasan mengapa kita
perlu berinvestasi di properti. Para alumni workshop dan
saya sendiri telah membuktikan betapa dahsyatnya investasi
tersebut. Berikut adalah ketiga belas alasan itu:
1. “They are not making anymore land”
Demikian ungkapan sederhana Mark Twain ketika
menggambarkan keterbatasan lahan properti. Diterjemahkan
secara bebas, ungkapan itu dalam bahasa
Indonesia bisa berbunyi: “Tuhan tidak menciptakan
bumi yang kedua.”
Properti adalah produk yang sangat terbatas.
Saya pernah secara iseng melihat dalam Buku Pintar
bahwa luas daratan bumi adalah 148.940.540 kilometer
persegi. Kapan pun luas itu tentu tidak akan
pernah bertambah. Maka tidak aneh bahwa lahan
menjadi rebutan banyak pihak dan nilai properti terus
meningkat mengikuti hukum ekonomi.
• KENAPA HARUS PROPERTI
2. Kontrol ada di tangan Anda
Mari kita lihat instrumen investasi lain terlebih dulu.
Jika Anda berinvestasi di pasar saham, bisakah Anda
mengontrol pasar? Tidak. Harga saham sepenuhnya
tergantung pada kemauan pasar. Bagaimana dengan
emas? Kata orang, emas merupakan salah satu portofolio
investasi yang sangat aman dan menjanjikan. Har
ganya
setiap tahun selalu meningkat. Benar, tetapi
pertanyaannya adalah apakah Anda bisa mengontrol
harganya? Tentu tidak. Harga emas tergantung pada
pergerakan pasar. Lagi pula, untuk mendapatkan uang
darinya, Anda harus melepas kepemilikan Anda. Tidak
bisa tidak.
Sekarang bandingkan dengan investasi properti.
Sebagian besar kontrol ada di tangan Anda! Harga
jual bisa Anda atur. Bisa dinaikkan dengan tindakan
tertentu, atau bisa diturunkan pada kondisi lainnya.
Properti juga dapat menghasilkan uang tanpa harus
dijual. Anda bisa menyewakannya atau melakukan
refinancing terhadapnya.
3. Terlindung dari inflasi
Berdasarkan pengalaman sejak dulu kala, nilai investasi
properti tidak pernah turun. Paling tidak, selalu
lebih tinggi daripada inflasi. Bahkan pada saat krisis
ekonomi mendera Indonesia beberapa tahun silam,
nilai properti melonjak tajam setelah krisis mereda.
Pada 2008, ketika inflasi bergerak di atas 12 persen,
rata-rata kenaikan harga properti lebih tinggi daripada
angka inflasi itu.
Bandingkan dengan deposito, misalnya. Bunga
deposito sering kali lebih rendah daripada inflasi.
Nilai uang di deposito bukannya bertambah, tetapi
malah berkurang. Tepat apa yang dikatakan Robert T.
Kiyosaki bahwa orang yang paling banyak memiliki
• KENAPA HARUS PROPERTI
deposito sebenarnya adalah orang yang miskin, karena
setiap saat nilai uang yang didepositokannya bisa
semakin berkurang.
4. Properti senilai 10 bisa dibeli dengan bayaran senilai
1 saja
Ketika membeli aset properti, Anda bisa menggunakan
pengungkit (leverage). Anda tidak perlu punya uang
sebanyak harga properti itu. Misalnya, ada aset yang
harga jualnya Rp 1 miliar. Apakah Anda harus punya
uang Rp 1 miliar untuk membelinya? Tidak. Kita bisa
membayar DP-nya saja untuk menguasai aset itu.
Sisanya dibiayai oleh pihak lain dan yang membayar
cicilannya bukan kita, melainkan aset itu sendiri.
Dengan demikian, kita hanya perlu membayar Rp 100
property1.indd 14 5/8/09 1:35:57 PM
15
PROPERTY CASH MACHINE •
juta. Bahkan, dengan strategi tertentu, Anda tidak perlu
mengeluarkan uang sama sekali dan malah mendapat
cash back.
5. Mendapat untung saat membeli
Ini merupakan salah satu alasan favorit saya ketika
mulai berinvestasi di properti. Padahal, hukum investasi
lain mengatakan bahwa hasil investasi baru bisa
didapat dalam beberapa waktu ke depan, bukan pada
saat memulai.
Sebagai contoh, pada 2004, saya melakukan transaksi
pembelian sebuah town house di Karawaci. Saat
itu, harga pasar properti tersebut adalah sekitar Rp 120
juta dan harga NJOP-nya Rp 115 jutaan. Namun, saya
berhasil membelinya hanya dengan harga Rp 90 juta.
Itu berarti pada saat membeli saya langsung untung
Rp 30 juta. Angka itulah yang akan saya dapat jika
saat itu saya langsung menjualnya lagi dengan harga
pasar.
property1.indd 15 5/8/09 1:35:57 PM
16
• KENAPA HARUS PROPERTI
6. Nilai aset bisa ditingkatkan dengan modal kecil
Hanya properti yang bisa ditingkatkan nilainya dengan
tindakan sangat sederhana dan biaya rendah.
Misalnya, Anda cukup mengecat ulang, mengubah
pagar, atau menambah kanopi untuk mendongkrak
nilai aset Anda.
7. Mendapat dua keuntungan sekaligus: capital gain
dan cash flow
Lagi-lagi hanya properti yang bisa begini. Sekali mengayuh
dayung, dua-tiga pulau terlampaui.
property1.indd 16 5/8/09 1:35:58 PM
17
PROPERTY CASH MACHINE •
Capital gain atau juga disebut keuntungan investasi
adalah selisih antara harga saat ini dan harga saat
membeli. Sedangkan cash flow adalah penghasilan
yang diberikan oleh aset itu. Aset itu bekerja untuk
membiayai dirinya sendiri, entah dari uang sewa atau
bisnis diatasnya. Pendek kata, makin produktif sebuah
aset, makin besar cash flow yang Anda dapatkan.
Khusus untuk cash flow, ada dua macam, yaitu
positif dan negatif. Cash flow positif Anda peroleh jika
setelah dikurangi biaya operasional, biaya perawatan,
dan cicilan ke bank, aset Anda masih menyisakan dana.
Misalnya, rumah kos yang setiap bulan menghasilkan
Rp 20 juta. Setelah dikurangi biaya operasional Rp 5
juta, biaya perawatan Rp 2 juta, dan cicilan ke bank Rp
11 juta, masih ada sisa Rp 2 juta. Itu berarti cash flow
aset Anda positif. Sebaliknya, cash flow negatif tidak
menyisakan dana, bahkan Anda harus mengeluarkan
uang setiap bulan untuk menutup berbagai biaya
tersebut.
8. Mendapat uang tanpa menjual
Hanya sedikit jenis investasi yang bisa seperti ini.
Selain dengan menyewakan atau menjadikannya
sebagai tempat usaha, Anda bisa menikmati hal ini
dengan cukup melakukan refinancing. Refinancing
atau pendanaan ulang pernah saya lakukan atas rumah
tinggal saya untuk mendapatkan modal tambahan
membuka
sebuah bisnis. Dan dari bisnis itu, saya berhasil
menciptakan cash flow positif.
property1.indd 17 5/8/09 1:35:58 PM
18
• KENAPA HARUS PROPERTI
9. Tidak menyita waktu
Suatu hari teman saya panik. Saya bingung melihatnya.
Ternyata, nilai indeks saham di Amerika semalam
anjlok. Hal itu jelas mempengaruhi saham yang ia
miliki. Ia kemudian terbenam dalam utak-atik saham
bersama pialangnya seharian. Katanya, hal itu tidak
hanya terjadi pada hari itu saja, tetapi sudah berkalikali.
Akibatnya, setiap ada informasi negatif, ia harus
siap-siap.
Selama ini, investasi di surat berharga, seperti
saham, dianggap tidak menyita waktu. Namun, bukti
di atas berkata lain. Ini berbeda dengan investasi di
properti. Kita sebagai pemilik properti tidak perlu
panik seperti teman saya itu. Dalam melaksanakan
kegiatan rutin, kita bisa mempekerjakan orang lain.
property1.indd 18 5/8/09 1:35:58 PM
19
PROPERTY CASH MACHINE •
Nilai properti tidak pernah anjlok dalam hitungan detik
sehingga kita bisa lebih tenang menjalani hidup.
Saya punya beberapa rumah sewaan, tetapi jarang
menengoknya. Yang paling sering saya tengok justru
rekening di bank, tempat para penyewa mentransfer
biaya sewa. Otomatis investasi properti tidak menyita
waktu.
10. Nilainya naik terus secara konsisten
Anda tidak perlu khawatir bahwa nilai properti Anda
tiba-tiba dalam hitungan hari atau bulan menyusut
sangat jauh, sampai tinggal 25 persen atau bahkan 10
persen dari nilai saat Anda membelinya. Seandainya
properti yang Anda beli Anda diamkan saja, tidak Anda
renovasi, atau tidak Anda tambahi apa pun, nilainya
pada 10 tahun kemudian pasti tetap naik berlipatlipat.
11. Sarana penghematan pajak yang legal dan menguntungkan
Secara pembukuan, nilai bangunan sebuah properti
bisa “disusutkan” setiap tahun. Di sini, yang disusutkan
hanyalah nilai bukunya, tetapi nilai sesungguhnya
tidak pernah susut, kecuali bangunan itu tidak terawat
dan mau roboh. Nilai penyusutan tersebut bisa
dimasukkan sebagai biaya yang akan mengurangi
tingkat keuntungan usaha Anda sebelum terkena
pajak.
property1.indd 19 5/8/09 1:35:58 PM
20
• KENAPA HARUS PROPERTI
12. Bank sangat suka dengan pinjaman investasi properti
Bank tahu persis bahwa risiko investasi properti jauh
lebih rendah daripada jenis investasi lainnya. Ini
terbukti dengan lebih rendahnya bunga kredit properti
dibandingkan dengan kredit lainnya. Jangka waktu
pinjamannya pun jauh lebih panjang.
13. Orang kaya berinvestasi di properti
Selain berbisnis di bidang usahanya, mereka juga
berinvestasi di sektor properti. Bahkan mereka yang
dikenal sebagai pengusaha di bidang non-properti
ternyata bidang usaha sesungguhnya adalah investasi
properti. Salah satu contohnya adalah Ray Kroc,
pemilik McDonald. Jaringan franchise asal Amerika ini
memang menjajakan makanan cepat saji. Namun, di
balik itu, ternyata perusahaan itu justru berinvestasi di
properti.
Dalam bukunya, Ray Kroc menyebutkan bahwa
perusahaannya
bukanlah penjual hamburger, melainkan
perusahaan investasi real estat. Perusahaannya
tidak hanya mendapatkan uang dari franchise fee dan
royalti, melainkan juga dari menyewakan aset properti
kepada para franchisee-nya. Dari ribuan outlet
McDonald, sebagian adalah aset milik perusahaan
franchise itu sendiri, dan dari sejumlah outlet itu uang
sewa mengalir ke kas setiap bulan. Belum lagi capital
gain atau kenaikan nilai propertinya
“The real attraction of owning an investment property lies in
the fact that the tenant will be paying off your investment,
which, as time goes by, will be increasing in value.”
—Bradley J. Sugars—
Berlakunya hukum compounding dalam pertumbuhan investasi
properti barulah salah satu daya tarik investasi di
bidang ini. Setidaknya masih ada 13 alasan mengapa kita
perlu berinvestasi di properti. Para alumni workshop dan
saya sendiri telah membuktikan betapa dahsyatnya investasi
tersebut. Berikut adalah ketiga belas alasan itu:
1. “They are not making anymore land”
Demikian ungkapan sederhana Mark Twain ketika
menggambarkan keterbatasan lahan properti. Diterjemahkan
secara bebas, ungkapan itu dalam bahasa
Indonesia bisa berbunyi: “Tuhan tidak menciptakan
bumi yang kedua.”
Properti adalah produk yang sangat terbatas.
Saya pernah secara iseng melihat dalam Buku Pintar
bahwa luas daratan bumi adalah 148.940.540 kilometer
persegi. Kapan pun luas itu tentu tidak akan
pernah bertambah. Maka tidak aneh bahwa lahan
menjadi rebutan banyak pihak dan nilai properti terus
meningkat mengikuti hukum ekonomi.
• KENAPA HARUS PROPERTI
2. Kontrol ada di tangan Anda
Mari kita lihat instrumen investasi lain terlebih dulu.
Jika Anda berinvestasi di pasar saham, bisakah Anda
mengontrol pasar? Tidak. Harga saham sepenuhnya
tergantung pada kemauan pasar. Bagaimana dengan
emas? Kata orang, emas merupakan salah satu portofolio
investasi yang sangat aman dan menjanjikan.
ganya
setiap tahun selalu meningkat. Benar, tetapi
pertanyaannya adalah apakah Anda bisa mengontrol
harganya? Tentu tidak. Harga emas tergantung pada
pergerakan pasar. Lagi pula, untuk mendapatkan uang
darinya, Anda harus melepas kepemilikan Anda. Tidak
bisa tidak.
Sekarang bandingkan dengan investasi properti.
Sebagian besar kontrol ada di tangan Anda! Harga
jual bisa Anda atur. Bisa dinaikkan dengan tindakan
tertentu, atau bisa diturunkan pada kondisi lainnya.
Properti juga dapat menghasilkan uang tanpa harus
dijual. Anda bisa menyewakannya atau melakukan
refinancing terhadapnya.
3. Terlindung dari inflasi
Berdasarkan pengalaman sejak dulu kala, nilai investasi
properti tidak pernah turun. Paling tidak, selalu
lebih tinggi daripada inflasi. Bahkan pada saat krisis
ekonomi mendera Indonesia beberapa tahun silam,
nilai properti melonjak tajam setelah krisis mereda.
Pada 2008, ketika inflasi bergerak di atas 12 persen,
rata-rata kenaikan harga properti lebih tinggi daripada
angka inflasi itu.
Bandingkan dengan deposito, misalnya. Bunga
deposito sering kali lebih rendah daripada inflasi.
Nilai uang di deposito bukannya bertambah, tetapi
malah berkurang. Tepat apa yang dikatakan Robert T.
Kiyosaki bahwa orang yang paling banyak memiliki
property1.indd 13 5/8/09 1:35:57 PM
14
• KENAPA HARUS PROPERTI
deposito sebenarnya adalah orang yang miskin, karena
setiap saat nilai uang yang didepositokannya bisa
semakin berkurang.
4. Properti senilai 10 bisa dibeli dengan bayaran senilai
1 saja
Ketika membeli aset properti, Anda bisa menggunakan
pengungkit (leverage). Anda tidak perlu punya uang
sebanyak harga properti itu. Misalnya, ada aset yang
harga jualnya Rp 1 miliar. Apakah Anda harus punya
uang Rp 1 miliar untuk membelinya? Tidak. Kita bisa
membayar DP-nya saja untuk menguasai aset itu.
Sisanya dibiayai oleh pihak lain dan yang membayar
cicilannya bukan kita, melainkan aset itu sendiri.
Dengan demikian, kita hanya perlu membayar Rp 100
juta. Bahkan, dengan strategi tertentu, Anda tidak perlu
mengeluarkan uang sama sekali dan malah mendapat
cash back.
5. Mendapat untung saat membeli
Ini merupakan salah satu alasan favorit saya ketika
mulai berinvestasi di properti. Padahal, hukum investasi
lain mengatakan bahwa hasil investasi baru bisa
didapat dalam beberapa waktu ke depan, bukan pada
saat memulai.
Sebagai contoh, pada 2004, saya melakukan transaksi
pembelian sebuah town house di Karawaci. Saat
itu, harga pasar properti tersebut adalah sekitar Rp 120
juta dan harga NJOP-nya Rp 115 jutaan. Namun, saya
berhasil membelinya hanya dengan harga Rp 90 juta.
Itu berarti pada saat membeli saya langsung untung
Rp 30 juta. Angka itulah yang akan saya dapat jika
saat itu saya langsung menjualnya lagi dengan harga
pasar.
• KENAPA HARUS PROPERTI
6. Nilai aset bisa ditingkatkan dengan modal kecil
Hanya properti yang bisa ditingkatkan nilainya dengan
tindakan sangat sederhana dan biaya rendah.
Misalnya, Anda cukup mengecat ulang, mengubah
pagar, atau menambah kanopi untuk mendongkrak
nilai aset Anda.
7. Mendapat dua keuntungan sekaligus: capital gain
dan cash flow
Lagi-lagi hanya properti yang bisa begini. Sekali mengayuh
dayung, dua-tiga pulau terlampaui.
property1.indd 16 5/8/09 1:35:58 PM
17
PROPERTY CASH MACHINE •
Capital gain atau juga disebut keuntungan investasi
adalah selisih antara harga saat ini dan harga saat
membeli. Sedangkan cash flow adalah penghasilan
yang diberikan oleh aset itu. Aset itu bekerja untuk
membiayai dirinya sendiri, entah dari uang sewa atau
bisnis diatasnya. Pendek kata, makin produktif sebuah
aset, makin besar cash flow yang Anda dapatkan.
Khusus untuk cash flow, ada dua macam, yaitu
positif dan negatif. Cash flow positif Anda peroleh jika
setelah dikurangi biaya operasional, biaya perawatan,
dan cicilan ke bank, aset Anda masih menyisakan dana.
Misalnya, rumah kos yang setiap bulan menghasilkan
Rp 20 juta. Setelah dikurangi biaya operasional Rp 5
juta, biaya perawatan Rp 2 juta, dan cicilan ke bank Rp
11 juta, masih ada sisa Rp 2 juta. Itu berarti cash flow
aset Anda positif. Sebaliknya, cash flow negatif tidak
menyisakan dana, bahkan Anda harus mengeluarkan
uang setiap bulan untuk menutup berbagai biaya
tersebut.
8. Mendapat uang tanpa menjual
Hanya sedikit jenis investasi yang bisa seperti ini.
Selain dengan menyewakan atau menjadikannya
sebagai tempat usaha, Anda bisa menikmati hal ini
dengan cukup melakukan refinancing. Refinancing
atau pendanaan ulang pernah saya lakukan atas rumah
tinggal saya untuk mendapatkan modal tambahan
membuka
sebuah bisnis. Dan dari bisnis itu, saya berhasil
menciptakan cash flow positif.
• KENAPA HARUS PROPERTI
9. Tidak menyita waktu
Suatu hari teman saya panik. Saya bingung melihatnya.
Ternyata, nilai indeks saham di Amerika semalam
anjlok. Hal itu jelas mempengaruhi saham yang ia
miliki. Ia kemudian terbenam dalam utak-atik saham
bersama pialangnya seharian. Katanya, hal itu tidak
hanya terjadi pada hari itu saja, tetapi sudah berkalikali.
Akibatnya, setiap ada informasi negatif, ia harus
siap-siap.
Selama ini, investasi di surat berharga, seperti
saham, dianggap tidak menyita waktu. Namun, bukti
di atas berkata lain. Ini berbeda dengan investasi di
properti. Kita sebagai pemilik properti tidak perlu
panik seperti teman saya itu. Dalam melaksanakan
kegiatan rutin, kita bisa mempekerjakan orang lain.
Nilai properti tidak pernah anjlok dalam hitungan detik
sehingga kita bisa lebih tenang menjalani hidup.
Saya punya beberapa rumah sewaan, tetapi jarang
menengoknya. Yang paling sering saya tengok justru
rekening di bank, tempat para penyewa mentransfer
biaya sewa. Otomatis investasi properti tidak menyita
waktu.
10. Nilainya naik terus secara konsisten
Anda tidak perlu khawatir bahwa nilai properti Anda
tiba-tiba dalam hitungan hari atau bulan menyusut
sangat jauh, sampai tinggal 25 persen atau bahkan 10
persen dari nilai saat Anda membelinya. Seandainya
properti yang Anda beli Anda diamkan saja, tidak Anda
renovasi, atau tidak Anda tambahi apa pun, nilainya
pada 10 tahun kemudian pasti tetap naik berlipatlipat.
11. Sarana penghematan pajak yang legal dan menguntungkan
Secara pembukuan, nilai bangunan sebuah properti
bisa “disusutkan” setiap tahun. Di sini, yang disusutkan
hanyalah nilai bukunya, tetapi nilai sesungguhnya
tidak pernah susut, kecuali bangunan itu tidak terawat
dan mau roboh. Nilai penyusutan tersebut bisa
dimasukkan sebagai biaya yang akan mengurangi
tingkat keuntungan usaha Anda sebelum terkena
pajak.
property1.indd 19 5/8/09 1:35:58 PM
20
• KENAPA HARUS PROPERTI
12. Bank sangat suka dengan pinjaman investasi properti
Bank tahu persis bahwa risiko investasi properti jauh
lebih rendah daripada jenis investasi lainnya. Ini
terbukti dengan lebih rendahnya bunga kredit properti
dibandingkan dengan kredit lainnya. Jangka waktu
pinjamannya pun jauh lebih panjang.
13. Orang kaya berinvestasi di properti
Selain berbisnis di bidang usahanya, mereka juga
berinvestasi di sektor properti. Bahkan mereka yang
dikenal sebagai pengusaha di bidang non-properti
ternyata bidang usaha sesungguhnya adalah investasi
properti. Salah satu contohnya adalah Ray Kroc,
pemilik McDonald. Jaringan franchise asal Amerika ini
memang menjajakan makanan cepat saji. Namun, di
balik itu, ternyata perusahaan itu justru berinvestasi di
properti.
Dalam bukunya, Ray Kroc menyebutkan bahwa
perusahaannya
bukanlah penjual hamburger, melainkan
perusahaan investasi real estat. Perusahaannya
tidak hanya mendapatkan uang dari franchise fee dan
royalti, melainkan juga dari menyewakan aset properti
kepada para franchisee-nya. Dari ribuan outlet
McDonald, sebagian adalah aset milik perusahaan
franchise itu sendiri, dan dari sejumlah outlet itu uang
sewa mengalir ke kas setiap bulan. Belum lagi capital
gain atau kenaikan nilai propertinya
.jpg)
